Finanzierungsarten

Das Annuitätendarlehen ist wohl die am häufigsten genutzte Finanzierungsart in der Baufinanzierung. 

Als Annuität bezeichnet man die Jahreszahlung von Zins und Tilgung für einen Kredit.

Zinsen sind dabei die "Kosten", die Sie für Ihren Kredit bezahlen. Zinsen werden bei dieser Kreditart nur auf die mit jeder Ratenzahlung noch offene Restschuld berechnet.

Die Tilgung ist der Teil der Annuität, mit dem Sie Ihren Kredit zurückzahlen. 

Ihre monatliche Rate enthält bei einem Annuitätendarlehen stets Zins und Tilgung. 

Da der Zinsanteil mit jeder Ratenzahlung geringer wird, die Ratenhöhe hingegen unverändert bleibt, nimmt folglich der Anteil der Tilgung mit jeder Monatsrate zu. Anders gesagt zahlen Sie Ihren Kredit mit jeder weiteren Rate etwas schneller zurück.

Diese Grafik dient Ihnen zur Veranschaulichung:

Die Zinskonditionen werden bei einem Annuitätendarlehen für eine feste Laufzeit festgeschrieben. Diese Zeit wird Zinsbindung oder auch Zinsfestschreibung genannt.

Wird ein Darlehen bis zum Ablauf der vereinbarten Zinsbindung mit Hilfe Ihrer monatlichen Raten komplett zurückgezahlt, wird diese Form des Annuitätendarlehens als Volltilgerdarlehen bezeichnet. Viele Kreditgeber gewähren Zinsrabatte für Volltilgerdarlehen, da hier das Risiko einer Anschlussfinanzierung entfällt. 

Wir vermitteln Ihnen Annuitätendarlehen mit Zinsbindungen von bis zu 40 Jahren.

Bei dieser Finanzierungsart zahlen Sie zunächst nur Zinsen auf das aufgenommene Darlehen.

Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt in vollem Umfang zum Ende der Zinsbindung. 

Diese Darlehen nennt man endfälliges Darlehen oder auch Zinszahlungsdarlehen. 

Anstatt direkt – Monat für Monat – zu tilgen, wie es beim Annuitätendarlehen der Fall wäre, wird hier ein sogenannter ‚Tilgungsersatz'

angespart. Es werden somit ein Bankdarlehen und ein Tilgungsersatz miteinander kombiniert. 

Diese Grafik dient Ihnen zur Veranschaulichung:

Bei dem Tilgungsersatz kann es sich z. B. um einen Bausparvertrag, eine Lebensversicherung, eine Rentenversicherung oder auch einen Investmentsparplan handeln. 

Diese Finanzierungsart kommt häufig zum Einsatz, wenn steuerliche Aspekte zu beachten sind, beispielsweise bei der Baufinanzierung für Immobilien zur Viermietung. 

Auch für selbst genutzte Immobilien kann diese Finanzierungart sinnvoll sein. Hier sollten die anfallenden Kosten jedoch mit anderen Finanzierungsarten verglichen und Vor- und Nachteile abgewogen werden.

Forward-Darlehen sind die übliche Finanzierungsart für Anschlussfinanzierungen, die mehr als ein Jahr in der Zukunft liegen, für die aber schon heute die Finanzierungskonditionen fest vereinbart werden sollen.

Forward-Darlehen gibt es als Annuitätendarlehen und als endfällige Darlehen. 

Eine Kombination von einem Forward-Darlehen mit einem Tilgungsersatz, zum Beispiel einem Bausparvertrag, ist daher möglich.

Wichtig ist bei einem Forward-Darlehen, dass die Zinsbindung mit dem vereinbarten Termin der Anschlussfinanzierung beginnt, nicht mit dem Vertragsschluss. 

Die Zeit, für die die Finanzierungskonditionen vorab vereinbart wurden, wird zur Zinsbindung hinzugerechnet (die sogenannten 'Forward-Monate').

Wir vermitteln Forward-Darlehen mit einer Zinsbindung von bis zu 30 Jahren, die maximal 66 Monate vor der geplanten Anschlussfinanzierung fest vereinbart werden können. 

Ein Forward-Darlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren, das 48 Monate vor der Anschlussfinanzierung vereinbart wird, verschafft Ihnen somit in Bezug auf Ihre Finanzierungskonditionen Planungssicherheit über 24 Jahre.

Für die gewährte, längere Zinssicherheit berechnet der Kreditgeber einen kleinen Zinsaufschlag. Dieser Aufschlag wird für jeden Monat gerechnet, den das Forward-Darlehen vor der geplanten Anschlussfinanzierung abgeschlossen wird. 

Unserer Erfahrung nach macht ein frühzeitiger unabhängiger Vergleich möglicher Kreditgeber Sinn, da der Zinsaufschlag für viele Forward-Monate bei manchen Kreditgebern nur minimal ausfällt, bei anderen hingegen ist der Aufschlag so hoch, dass er den Abschluss eines Forward-Darlehens selbst mit nur wenigen Jahren Vorlaufzeit unattraktiv macht.

Variable Darlehen zeichnen sich durch einen veränderlichen Sollzins ohne Zinsbindung aus. Je nach Bank erfahren diese Darlehen eine Zinsanpassung alle zwei bis sechs Monate, unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage. 

In der Regel wird ein sogenannter Referenzzinssatz vereinbart, wie zum

Beispiel der EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). Der EURIBOR ist der Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Er orientiert sich am Leitzins der EZB (Europäischen Zentralbank).

Wichtig ist, dass regelmäßige Zinsanpassungen gleichermaßen Chancen und Risiken mit sich bringen. Durch diese Zinsanpassungen haben kurzfristige Marktentwicklungen einen unmittelbaren Einfluss auf die Kreditrate, die Sie für ein variables Darlehen zahlen müssen. Das kann zu Ihrem Vorteil sein, falls die Marktzinsen sinken, oder zu Ihrem Nachteil, wenn die Marktzinsen steigen.

Grundsätzlich kann ein variables Darlehen kurzfristig zurückgezahlt werden, unter Beachtung einer Kündigungsfrist von in der Regel drei Monaten.

• Ein Bausparvertrag ist eine Kombination aus einem Sparplan und einem Immobiliendarlehen.
• Über einen Bausparvertrag kann der Kauf, die Anschlussfinanzierung oder die Modernisierung einer Wohnimmobilie zinsgünstig finanziert werden.

• Sowohl die Sparzinsen als auch die Kreditzinsen sind für die gesamte Vertragslaufzeit festgelegt und somit bei Vertragsschluss bekannt.
• Ein Bausparvertrag kann staatlich gefördert werden, was die Ansparung erleichtert.
• Ein Bausparvertrag bietet z. B. eine lange Planungssicherheit und man kann für den geplanten Kauf einer Immobilie frühzeitig ansparen.

Bausparen kann eine sinnvolle Alternative aber auch Ergänzung zu einer Baufinanzierung sein. Dies sind einige Besonderheiten von Bausparverträgen: 

• Staatliche Förderung, z. B. durch die Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie oder Riester (Wohnriester).
• Günstige Darlehenszinsen, die derzeit teils deutlich unter den Zinskonditionen von Bankdarlehen liegen. 
• Begrenzung von Risiken, da man die Zinskonditionen für das Bauspardarlehen bereits bei Vertragsschluss kennt.
• Flexibilität, durch die Möglichkeit ein zinsgünstiges Bauspardarlehen bekommen zu können, jedoch nicht zu dessen Abnahme verpflichtet zu sein.
• Die Eintragung im Grundbuch kann für die Bausparkasse auch im Nachrang erfolgen, sofern die Bedingungen hierfür erfüllt sind.

Ansparphase

• In dieser Phase wird Bausparguthaben angespart, das verzinst und gegebenenfalls auch staatlich gefördert wird. 
• Während dieser Phase kann man als Bausparer nicht frei über das Bausparguthaben verfügen, aber den Bausparvertrag jederzeit kündigen.

Zuteilungsphase

• Ist ein Bausparvertrag zuteilungsreif, sind also die Voraussetzungen aus der Ansparphase erfüllt, kann das Bauspardarlehen gewährt werden. 
• Für das Bauspardarlehen müssen Bonität und Sicherheit ausreichend sein. Es handelt sich dabei um eine bankübliche Prüfung von Bonität und Immobilie durch die Bausparkasse.

Darlehensphase

• Sobald das Bauspardarlehen ausbezahlt ist, beginnt die schrittweise Rückzahlung des Bauspardarlehens an die Bausparkasse. 
• Im Gegensatz zu einen normalen Bankdarlehen zur Baufinanzierung kann das Bauspardarlehen jederzeit teilweise oder auch komplett ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden.

• Direkt am Anfang wird die Bausparsumme festgelegt. Diese setzt sich zusammen aus dem anzusparenden Bausparguthaben und dem späteren Darlehen von der Bausparkasse, dem Bauspardarlehen.

• Der gewählte Bauspartarif bestimmt die jeweiligen Zinssätze für Sparguthaben und Bauspardarlehen, die erforderliche Mindestsparzeit, Mindestansparung und anderes.

• Bei Vertragsschluss werden die regelmäßigen Sparbeiträge bis zur geplanten Zuteilung sowie die Zins- und Tilgungsbeiträge für das spätere Bauspardarlehen festgelegt.

Es besteht Anspruch auf staatliche Förderungen, wie die Arbeitnehmersparzulage, die Wohnungsbauprämie oder die Riester-Förderung (Wohnriester), sofern die Voraussetzungen hierfür erfüllt sind.

• BHW
• LBS*
• BKM
• Wüstenrot
• Schwäbisch-Hall
• Alte Leipziger
• Signal Iduna
• start:bausparkasse

* Das Angebot an LBS-Bausparverträgen, das wir Ihnen vermitteln können, ist derzeit eingeschränkt.

Die Zwischenfinanzierung ist eine Finanzierungsart zur kurzfristigen Überbrückung. Gerade in den folgenden Szenarien kommt eine Zwischenfinanzierung in Betracht:

• Eigenkapital ist noch nicht verfügbar.
• Der Verkaufserlös einer Immobilie ist noch nicht verfügbar.
• Vorfinanzierung von öffentlichen Mitteln, also staatlichen Förderungen.

Sobald der Grund für die Zwischenfinanzierung entfällt, ist eine vollständige und kostenfreie Ablösung möglich.

Bei allen Zwischenfinanzierungen müssen Sie beachten, dass für eine gewisse Zeit eine zusätzliche monatliche Belastung auf Sie zukommt. 

• Für die bestehende Baufinanzierung, die mit erst dem Immobilienverkauf zurückgezahlt wird.
• Für die Zwischenfinanzierung als Vorfinanzierung des erwarteten Verkaufserlöses. Das sind zumindest Zinsen, wobei manche Darlehensgeber auch eine Mindesttilgung verlangen.
• Für die neue Baufinanzierung, wobei dies beispielsweise davon abhängt, ob die neue Baufinanzierung bereits teilweise oder ganz ausgezahlt ist oder ob eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbart wurde. 

Eigenkapital in ein Immobilienprojekt einzubringen, ist grundsätzlich eine richtige Entscheidung, da es den Finanzierungsbedarf reduziert. 

Dies kann zu besseren Zinskonditionen, einer größeren Auswahl möglicher Darlehensgeber und einer niedrigeren monatlichen Rate oder auch einer kürzeren Gesamtlaufzeit Ihrer Baufinanzierung führen. 

Bei vielen Baufinanzierungen ist das Eigenkapital aber nicht unmittelbar und in voller Höhe verfügbar, sondern gebunden oder z. B. nur unter Einhaltung einer Kündigungsfrist verfügbar. 

Beispiele hierfür sind die anstehende Auszahlung der Kapitalleistung aus einer Lebensversicherung oder die Auszahlung von Bausparguthaben.

In diesen Fällen wird in der Regel eine Zwischenfinanzierung zur Überbrückung genutzt bis Ihr Eigenkapital verfügbar ist. 

Oft wird der Erlös aus einem Immobilienverkauf als finanzielle Grundlage für einen Neukauf benötigt. 

Hier bietet sich die Zwischenfinanzierung in Form einer Vorfinanzierung an, damit direkt ausreichend Kapital für den Neukauf einer Immobilie zur Verfügung steht und nicht auf den Verkauf der vorhandenen Immobilie gewartet werden muss. 

Wichtig ist hierbei vor allem einen realistischen Verkaufserlös, nach Abzug etwaiger Restschulden für Baufinanzierung oder Ähnliches, anzusetzen, damit die Gesamtfinanzierung gesichert ist. 

Abhängig vom konkreten Einzelfall, können für eine Baufinanzierung auch staatliche Förderungen in Anspruch genommen werden. Diese gibt es nicht nur zur Modernisierung, sondern auch für den reinen Kauf. 

Diese Förderung kann Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder auch sogenannte öffentliche Mittel beinhalten. 

Die Auswahl an möglichen KfW-Programmen ist recht groß. Unter „KfW und andere Förderungen“ haben wir Ihnen daher zur besseren Orientierung ein PDF-Dokument als „KfW-Förder-Finder“ hinterlegt.

Insbesondere bei öffentlichen Mitteln ist aber zu prüfen, inwiefern Ihre persönlichen Voraussetzungen und die zu finanzierende Immobilie, die für eine Genehmigung erforderlichen Auflagen erfüllen. 

Bei öffentlichen Mitteln ist dies lokal recht unterschiedlich und es kann notwendig werden diese Mittel aufgrund des jeweiligen Antragsprozesses über eine Zwischenfinanzierung vorzufinanzieren und die Zwischenfinanzierung dann später durch die öffentlichen Mittel abzulösen. 

In jedem Fall sollten Sie sich hierzu beraten lassen, um die für Sie passendste Lösung zu finden.

Wohnkredite bzw. Modernisierungskredite sind Ratenkredite für kleinere Modernisierungen von Immobilien. 

Hierbei sind Kreditbeträge bis zu 50.000,-- Euro, bei einigen Kreditgebern auch bis zu 75.000,-- Euro möglich. Für die Rückzahlung werden in der Regel bis zu 120 Monate, bei einigen Kreditgebern bis zu 180 Monate gewährt. Eine vorzeitige Rückzahlung ist möglich, bei vielen Kreditgebern sogar kostenfrei.

Die Zinskonditionen sind aufgrund des Verwendungszwecks in der Regel günstiger als bei Ratenkrediten zur freien Verwendung. 

Viele Kreditgeber wünschen jedoch bei der Antragstellung eine Aufstellung der

geplanten Maßnahmen zur Modernisierung. Nachweise über die erfolgten Modernisierungen werden dagegen meist nicht verlangt.

Informieren Sie sich zu der für Sie maximalem Förderung.

Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) werden über diverse Programme angeboten. Die Förderungen der KfW gibt es als Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen oder eine Kombination aus beidem. Förderungen der KfW gibt sowohl für Neubauimmobilien als auch für bestehende Immobilien. 

In unserer Fördermittelsuche können Sie sich zu bundesweit über 6.600 Förderungen, z.B. von KfW und BAFA, informieren.

Im Rahmen unserer Baufinanzierungsberatung besprechen wir mit Ihnen, welche KfW-Programme für Sie in Frage kommen und ob Sie zur Einbindung in Ihr individuelles Baufinanzierungskonzept sinnvoll sind.